При нынешних темпах строительства для удовлетворения этого спроса потребуется 15 лет
Ипотечное кредитование является основным способом улучшения жилищных условий у россиян. За 18 лет с помощью этого инструмента улучшили свои жилищные условиях 8,2 млн семей, заявил глава подразделения ипотечного кредитования АО «Дом РФ» Олег Комлик в ходе ХVII Всероссийской конференции «Социальные обязательства. Точки роста. Цифровая платформа». В мероприятии приняли участие представители Минстроя, Минфина, АО «Дом РФ», Росреестра, Госдумы, Центробанка, Сбербанка.
По итогам 10 месяцев 2018 года доля ипотечных сделок с новостройками составила 56%, на «вторичку» пришлось 47% сделок. По данным «Дом РФ», ипотечное кредитование в 2018 году было доступно 42% российских семей.
По словам Комлика, средняя стоимость квартиры составила от 2,4 до 4,2 млн рублей. Россияне приобретали в ипотеку квартиры средней площадью 40 — 70 кв. м. Средняя сумма жилищного займа составила 1,8 — 3,2 млн рублей, первый взнос по ипотеке составил 20 — 30 %. Размер ежемесячного платежа находился на уровне 19 — 33 тысячи рублей.
Объемы ипотечного кредитования планируется наращивать. В 2009 году было выдано 0,1 млн ипотечных кредитов. По данным «Дом РФ», в 2018 году число ипотечных займов достигло 1,5 млн. К 2024 году планируется выдавать 2,3 млн ипотечных кредитов в год.
В «Дом РФ», подсчитали, что 44% российских семей хотят улучшить свои жилищные условия. Для удовлетворения этого спроса необходимо 1,2 млрд кв. м жилья. При нынешних темпах строительства на возведение такого объема жилья потребуется 15 лет. Около 63% от всех семей, имеющих потребность в улучшении жилищных условий, в ближайшие 5 лет хотят переехать в новые квартиры. Это 17 млн семей. Основная причина, по которой семьи хотят улучшить жилищные условия — недостаточная площадь жилья. Ее назвали 39% респондентов. 25% опрошенных хотят переехать в более комфортные квартиры, у 21% семей нет собственной жилплощади, 18% живут в аварийных домах, 12% нуждаются в жилье, чтобы иметь возможность разъехаться, 9% не устраивает расположение жилья, 8% хотят переехать из-за неудобной планировки, 1% нуждаются в жилплощади, так как у них истек срок найма. Еще 6% назвали другие причины.
Рост сделок с заемными средствами составил 23%
Тимофей Алексеев, заместитель начальника управления по информационным технологиям Росреестра, рассказал, что в 2018 году было зарегистрировано более 5,6 млн переходов прав на жилье. Из них 248 тысяч приходится на сделки с кредитными средствами. За два года число таких сделок выросло на 56 тысяч. Рост сделок с заемными средствами в 2018 году составил 23%, отмечает Алексеев.
В прошлом году было зарегистрировано 103 тысячи долевых договоров, в том числе 43 тысячи договоров с привлечением кредитных средств. В 2017 году граждане оформили 71 тысячу долевых договоров, в том числе 27 тысяч с привлечением заемных средств. В 2018 году число сделок с кредитными средствами выросло на 63%.
Требования к размеру собственного участия застройщиков — плата за вход
На конференции эксперты и участники рынка обсудили переход на проектное финансирование и введение эскроу-счетоу. Финансовый директор федеральной девелоперской компании «ТАЛАН» Евгений Романенко в ходе конференции рассказал о том, как компания переходит на работу по новой схеме. Компания уже два проекта перевела на эскроу-счета.
Романенко отметил, что «ТАЛАН» стремится в меняющихся условия оставаться на рынке и продолжать работу. В компании было принято решение начать трансформацию под новые требования законодательства. Портфель проектов был пересмотрен. По словам эксперта, самое неудобное условие для застройщиков — требование к минимальному размеру собственного участия к проекту. По сути, это — плата за вход для застройщиков, считает Романенко. Раньше региональный застройщик мог себе позволить войти в проект, вложив в него 7-10% от бюджета проекта. Сейчас требуется вложить в проект не менее 15%. По факту размер участия определяется банком на кредитном комитете при условии его оценки рентабельности проекта. При оценке рентабельности банк проводит оценку консервативно. Банку озвучивается средневзвешенная цена, которая больше рыночной, так как в нее заложен рост рынка. Однако банк в своих расчетах исходит из действующей рыночной цены, кроме того, применяет дисконт (около 25%). Это сокращает выручку проекта, которая является обеспечением покрытия тела кредита и процентов. В итоге консервативной банковской оценки собственное участие может достигать 30% и даже 40% от бюджета проекта.
Эксперт привел следующие цифры: на российском рынке девелоперов в обращении находится около 5 трлн рублей. Из этой суммы 400 млрд — это вложенные в строительство собственные деньги застройщиков. Около 600 млрд — это проектное финансирование банков, которые работали по этой схеме еще до введения эскроу. Основная часть суммы, 4 трлн рублей, приходится на деньги дольщиков. По данным ЦБ, примерно 1,4 трлн рублей привлечены за счет ипотеки. Остальное — вложенные в строительство собственные накопления.
Чтобы застройщик мог вложить в строительство 15% собственных средств и начать проект, ему необходимо привлечь для этого капитал, заемные средства. Однако банки перестраховываются, считая строительную отрасль рискованной.
Романенко отметил преимущества экстроу-счетов. Такая схема дает клиентам дополнительные гарантии. Люди будут охотнее брать ипотеку, так как будут более уверены в сохранности средств. Однако чтобы был продукт, его нужно создать, подчеркивает эксперт. Чтобы банки могли выдавать ипотеку, необходимо, чтобы застройщик начал проект, а для этого ему необходимо найти финансирование. Романенко обратился к законодателям с просьбой пересмотреть вопрос о минимальном собственном участии застройщиков.
Источник: